Regelmatig krijgen wij de vraag welke mogelijkheden er zijn voor financiering van commercieel vastgoed. Daarom hebben we in deze blog enkele aandachtspunten bij commercieel vastgoed voor je op een rij gezet. Wil je meer weten over de manier waarop specialisten van advisory services jou kunnen helpen bij het aanvragen van een financiering voor vastgoed- of bedrijfsfinanciering? Neem gerust contact met ons op.
Wat is commercieel vastgoed
Bij commercieel vastgoed is er onderscheid tussen residentieel vastgoed (buy to let), zakelijk commercieel vastgoed en projectontwikkeling. Het gaat om beleggingspanden, uitpondprojecten, verhuur van (vakantie) woningen, et cetera. Op de vastgoedfinancieringsmarkt is er een groeiend aantal partijen met een eigen specialisatie waar een ontwikkelaar, belegger of ondernemer kan aankloppen voor een financiering. Opvallend daarbij is de opmars van non-bancaire financiering. Commercieel vastgoed voor verhuur aan familie of vrienden wordt door veel financiers niet gefinancierd. Ook het financieren van een recreatiewoning zien financiers als een verhoogd risico. Vaak is de grond in erfpacht woning en is er sprake van short stay. Er zijn niet veel partijen die dit financieren. Bij commercieel vastgoed is het object het verdienmodel. De inkomsten uit het object moeten minimaal voldoende zijn om aan de onderhoud- en financieringsverplichtingen te voldoen.
Consument of professionele belegger?
Is jouw klant een professionele belegger of een consument? Er is geen vastomlijnde definitie van een professionele belegger. Vaak ben je een professionele belegger als je twee objecten verhuurd en een derde aankoopt. Of de situatie dat ongeveer 30% van het totale inkomen uit huurinkomsten komt. Afhankelijk of je klant een consument of professionele belegger is zijn er financiers die een oplossing aanbieden. Als het gaat om een aanvraag voor een financiering die een belegger classificeert als consument dan is er sprake van AFM-Toezicht. Financiers en adviseurs zonder een AFM-vergunning mogen bij dit type aanvraag niet actief betrokken zijn.
Regelmatig komt het voor dat een beleggingsobject een gecombineerde bestemming heeft zoals woon/winkelpand of bedrijfspand met een appartement erboven. Het is dan van belang om te kijken welke bestemming de overhand heeft. Als het appartement voor eigen gebruik is, dus de ondernemer gaat er wonen, wordt dit gezien als consumentenfinanciering. Het appartement wordt dan niet meegenomen in de financieringsopzet en tevens ook niet in de berekening voor de Loan to value (LTV).
Kamerverhuur
Veel gemeenten hebben restricties voor kamerverhuur. Extra documentatie voor een financier is nodig, zoals een onttrekkingsvergunning en de onderliggende kamerverhuurcontracten. Als er sprake is van kamerverhuur aan arbeidsmigranten dan zijn er nog meer vereisten zoals het keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen (SNF).
Welke type vastgoedfinanciers zijn er?
In Nederland zien we globaal vier verschillende type vastgoed financiers:
1. Traditionele vastgoedfinanciers zoals banken. Zij financieren vastgoed voor eigen gebruik en commercieel vastgoed.
2. Buy to let hypotheekverstrekkers. Deze financiers richten zich op beleggers die voornamelijk woningen en appartementen aankopen voor de verhuur. Deze investeringen kunnen plaatsvinden in box 3 of in een daarvoor opgerichte entiteit.
3. Aanbieders van kortstondige financiering. Hierbij gaat het om tijdelijke financiering voor bijvoorbeeld transformaties, financiering van nieuwbouw of projectontwikkeling.
4. Peer-to-peer lenen. De looptijden zijn vaak korter dan bij de traditionele geldverstrekkers. Deze financiers werken samen met private investeerders. De kredietnemer sluit uiteindelijk een overeenkomst voor een lening met een of meer private investeerders.
Acceptatiecriteria van financiers
Enkele aandachtspunten bij commercieel vastgoed:
1. Financiers gebruiken onder andere een aantal kengetallen om te beoordelen of ze wel of niet willen financieren. Een belangrijk kengetal is de Loan to Value (LTV). Een financier kijkt hierbij hoeveel een ondernemer zelf aan eigen middelen inlegt ten opzichte van de marktwaarde van het object. De meeste partijen financieren tussen de 70% - 80% van de marktwaarde. Ze verwachten dat de belegger zelf de overige 20% - 30% inlegt. Incidenteel financieren partijen zelfs tot 100% maar dat zijn uitzonderingen.
2. Een ander kengetal is de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Hierbij kijkt een financier of er voldoende huurinkomsten zijn om aan de rente en aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. Als deze verhouding onder de 1 is dan zijn er niet voldoende inkomsten om aan deze verplichtingen te voldoen. Financiers gebruiken doorgaans een DSCR van minimaal 1,05.
3. Een derde belangrijk kengetal is de Interest Coverage Ratio (ICR). Hierbij kijkt een financier of er voldoende huurinkomsten zijn om aan de renteverplichtingen te kunnen voldoen. Financiers gebruiken doorgaans een ICR van minimaal 1,2
4. Ook een belangrijk onderdeel van de beoordeling is het soort huurders. Is er 1 huurder (single tenant) of zijn er meerdere huurders (multi tenant). Meer huurders wordt gezien als minder risico.
Meer informatie
Wil je meer weten over de manier waarop we je als serviceprovider kunnen helpen bij het aanvragen van een financiering voor vastgoed- of bedrijfsfinanciering? Neem dan contact met ons.
Webinars voor adviseurs
Bekijk hier onze webinars voor financieringsspecialisten, accountants en hypotheekadviseurs.