Benaderen ondernemers je regelmatig met een financieringsvraag? Ervaar je ook dat er zelden een standaardoplossing is? Elke ondernemer heeft zijn unieke verhaal, zijn eigen verdienmodel en financieringsbehoefte. Bij elk vraagstuk is het van belang om eerst het verhaal van een ondernemer goed te doorgronden en daarna de mogelijkheden goed in beeld te brengen. In deze blog bespreken we waar een financier zoal naar kijkt bij het financieren van een beleggingspand. Heb je als adviseur behoefte aan ondersteuning bij een financieringsvraagstuk van jouw klant? Specialisten van Capsearch advisory services staan voor je klaar en ontzorgen je.
(Her-)financiering van een beleggingspand
Sinds enkele jaren is het beleggen in vastgoed populair. Wij krijgen regelmatig de vraag welke mogelijkheden er zijn voor een (her-)financiering van een beleggingspand. We hebben enkele aandachtspunten bij commercieel vastgoed voor je op een rij gezet:
- Wat is de ervaring van je klant met het beleggen in vastgoed? Gaat het om een professionele belegger of een consument? Er is geen vastomlijnde definitie van een professionele belegger. Vaak ben je een professionele belegger als je twee objecten verhuurd en een derde aankoopt. Of de situatie dat ongeveer 30% van het totale inkomen uit huurinkomsten komt. Afhankelijk of je een consument of professionele belegger bent zijn er financiers die een oplossing kunnen bieden. Als het gaat om een aanvraag voor een financiering die een belegger classificeert als consument dan is er sprake van AFM-Toezicht. Financiers en adviseurs zonder een AFM-vergunning mogen bij dit type aanvraag niet actief betrokken zijn. Onze specialisten van advisory services geven ondersteuning aan professionele beleggers.
- Financiers gebruiken onder andere een aantal kengetallen om te beoordelen of ze wel of niet wil financieren. Een belangrijk kengetal is de Loan to Value (LTV). Een financier kijkt hierbij hoeveel een ondernemer zelf aan eigen middelen inlegt ten opzichte van de marktwaarde van het object. De meeste partijen financieren tussen de 70% - 80% van de marktwaarde. Ze verwachten dat de belegger zelf de overige 20% - 30% inlegt. Incidenteel financieren partijen zelfs tot 100% maar dat zijn uitzonderingen.
- Een ander kengetal is de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Hierbij kijkt een financier of er voldoende huurinkomsten zijn om aan de rente en aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. Als deze verhouding onder de 1 is dan zijn er niet voldoende inkomsten om aan deze verplichtingen te voldoen. Financiers gebruiken doorgaans een DSCR van minimaal 1,1.
- Een derde belangrijk kengetal is de Debt Yield (DY). Dit is de verhouding tussen de netto huurinkomsten en de totale schulden. De DY is een benadering voor het risico waarbij niet gekeken wordt naar rente, aflossings(-periode) en marktwaarde. Het is een statische waarde. Er wordt simpelweg gekeken hoeveel netto jaarlijkse inkomsten er zijn ten opzichte van de totale lening(en).
- Regelmatig komt het voor dat een beleggingsobject een gecombineerde bestemming heeft zoals woon/winkelpand of bedrijfspand met een appartement erboven. Het is dan van belang om te kijken welke bestemming de overhand heeft. Als het appartement voor eigen gebruik is, dus de ondernemer gaat er wonen, wordt dit gezien als consumentenfinanciering. Het appartement wordt dan niet meegenomen in de financieringsopzet en tevens ook niet in de berekening voor de LTV.
- Commercieel vastgoed voor verhuur aan familie of vrienden wordt door veel financiers niet gefinancierd. Ook het financieren van een recreatiewoning zien financiers als een verhoogd risico. Vaak is de grond en de woning op huurbasis en is er sprake van short stay. Er zijn niet veel partijen die dit financieren.
- Ook een belangrijk onderdeel van de beoordeling is het soort huurders. Is er 1 huurder (single tenant) of zijn er meerdere huurders (multi tenant). Meer huurders wordt gezien als minder risico.
Gaat het om zelfstandige woningen/appartementen of om kamerverhuur? Veel gemeenten hebben restricties voor kamerverhuur. Extra documentatie voor een financier is nodig, zoals een onttrekkingsvergunning en de onderliggende kamerverhuurcontracten. Als er sprake is van kamerverhuur aan arbeidsmigranten dan zijn er nog meer vereisten.
Meer informatie
Wil je meer weten over de manier waarop specialisten van advisory services jou kunnen helpen bij het aanvragen van een financiering voor vastgoed- of bedrijfsfinanciering? Bekijk hier de infographic over Capsearch of neem direct contact met ons.
Webinars voor adviseurs
Bekijk hier onze webinars voor financieringsspecialisten, accountants en hypotheekadviseurs.
